深圳企业保洁采购怎么谈：2025-2026单价带、直营与转包的甄别

车公庙一栋写字楼的续约报价，比三年前高了17%

2025 年底，福田车公庙一栋 2.8 万平方米的写字楼到了续约节点，物业经理手里那份新报价比 2022 年签的合同高了 17%。

他第一反应是供应商想借机抬价。翻出近三年的工资台账对了一遍后他发现，涨价里至少有六成能被成本解释：深圳最低工资 2022 年 1 月起执行 2360 元/月，2025 年 3 月 1 日调到 2520 元，2026 年 9 月 1 日又调到 2700 元，社保缴费基数跟着上年度平均工资逐年上浮。同一份服务水准说明书，光人头成本就被推高了一档。

这篇不写空泛的"行业趋势"，只讲采购里钱怎么花：2025—2026 年深圳保洁的单价带移到哪、报价单要拆多细、年度调价怎么谈，以及最容易被绕过的直营与转包问题。

驻场保洁的钱，主要是人头钱

深圳写字楼保洁以驻场为主，报价的大头不是"保洁"本身，而是人。一名驻场保洁员一个月的综合成本，由六块拼成：

按这张表去对供应商的报价单，能算出两件关键的事：报低了是不是要靠减人、降频次来补；报高了是不是只涨了人头、利润也顺手涨了。

2025—2026 年深圳保洁采购单价带参考

保洁报价习惯按"每平方米建筑面积、每月"来报，但不同业态的频次和作业密度差别很大，单价不能横着比。下面区间是深圳市场近两年招标和续约中常见的水位，具体以双方书面确认为准：

一个更容易被忽略的事实：2024 到 2026 年，深圳多数续约项目单价上移了 8%—15%，幅度大致等于人头成本增幅。报价"三年不涨"的项目，要么当初报贵了，要么正在悄悄减人——这两种情况都值得警惕。

报价单必须拆开的四行

拿到报价先别比总价，先确认这四行是否写清楚：

深圳不少写字楼的石材大堂、外墙玻璃和病媒防制是单独打包的。乙方报价里若只写"日常保洁"，进场后这些全变成增项，总价能再上一个台阶。

年度调价条款：涨人可以，涨管理不行

合同签两年以上，必须把年度调价公式写进去。深圳的用工成本调整有明确时间锚点：最低工资近两年一年一调，社保缴费基数每年 7 月随上年度职工平均工资更新。不给供应商留公式，对方要么到期不续，要么中途靠减员把质量做塌。

常见的调价写法是：

调价金额 = 报价单人工部分 ×（新年度最低工资 ÷ 原最低工资 − 1）

管理费、利润、设备折旧不参与调价，人工部分占多少，以报价拆分核定的数字为准。

深圳还有两个季节变量要提前写进合同：回南天（2—4 月）地面返潮结露，需要临时加派和防滑处理；台风季（5—9 月）要约定停工窗口和灾后清淤的增派单价。增派单价不提前谈，灾后对方报多少你都得接。

直营还是转包：四种现场办法就能查

直营，指投标公司用自己的员工、自己的名册、自己的流程进场；转包，指中标后把项目整体转给另一家公司，甚至再转一手。转包在深圳保洁市场不一定违法，但对甲方意味着三重风险：出了问题追责链断、质量标准随转手逐层稀释、工人社保与安全没人兜底。

甄别不需要审计报告，四种现场办法就够：

1. 对主体——合同乙方、发票抬头、工服标识和名册必须是同一家，对不上就有问题；
2. 查社保——进场后要求提供派驻人员参保记录，转包工人常挂在第三方劳务户头，甚至不参保；
3. 盘领班——领班是现场的管理核心，领班的劳动合同签给谁，这个项目实际就归谁管；
4. 看增援——高峰临时加人时，问清来的人属于哪家公司，派工单上写谁的名字。

要区分"整体转包"和"专项分包"：石材晶面、外墙清洗、病媒防制这类本来就是专业分工，甲写单独分包很常见。需要盯住的，是整场日常保洁被二次转手却不告知甲方。

深圳行政与物业采购的落地清单

准备谈续约或重新招标前，按顺序做一遍：

• 先统一面积口径，拿到乙方报价单的四项拆分；
• 查近两年深圳最低工资与社保基数调整记录，估算涨幅是否合理；
• 进场第 30 天做一次名册与社保突击抽查；
• 核对雇主责任险与公众责任险保单的有效期；
• 设 30—60 天试用期，考核不达标可无责解约；
• 把年度调价公式与季节增派单价写进合同；
• 约定退出机制与交接期，避免中途换人时现场失控。

询价怎么问、试工怎么打分，可直接套用保洁公司询价与试工考核清单；要整套招标与退出流程，见深圳企业保洁外包的合同与退出机制；如果还没决定按次、包月还是驻场，先读三种保洁采购方式的换算与边界。

壹壹在深圳的写字楼项目以直营班组驻场为主，报价按人工、耗材、设备折旧、管理四项拆分，接受甲方进场名册与社保抽查。福田、南山在管楼宇可安排实地看班，对比现供应商的报价单后再决定是否重新招标。写字楼外包的整体利弊与业态判定，另见不同业态保洁该自管还是外包。